法院拍卖房子流程：从查封评估到腾房，时间线和降价规则说全

房子被法院查封了，多久会拍？流拍了怎么办？拍不出去是不是就没事了？把网拍流程和时间线一次说清。

依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号），全流程六步：

1. 查封：锁定处分权，房子不能自己卖、不能抵押；

2. 评估：确定评估价，作为起拍基准；

3. 公告：拍卖不动产的，提前30日公告（第12条）；

4. 第一次拍卖：竞价时间不少于24小时（第20条），结束前5分钟有人出价自动顺延5分钟。起拍价不得低于评估价的70%（第10条）——一拍常见就是七折起；

5. 流拍再拍：流拍后30日内在同一平台再拍，降价幅度不超过前次起拍价的20%（第26条）；不动产二拍公告15日。二拍再流拍，可转变卖；

6. 成交过户：买受人交齐尾款后过户、腾房。

三个高频问题：

1. 保证金：起拍价的5%-20%（第17条）；申请执行人参拍可以不交——债权人自己接盘抵债，是流拍后的常规选项；

2. 悔拍代价：悔拍的保证金不退（第24条），依次用于支付拍卖费用、补足差价、冲抵债务——不是拍着玩的地方；

3. 有人住怎么腾：拍卖成交不当然消灭合法租赁（买卖不破租赁），但倒签日期对抗执行的「长租约」，可以通过案外人异议程序排除；拒不腾房的，法院可以强制腾退。

边界提醒： 想以「唯一住房」对抗拍卖？法院可以为被执行人及家属保留5-8年租金后照拍——唯一住房不是免死金牌。

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